Coopérative d’habitants ou d’usagers

La coopérative d’habitants ou d’usagers est une forme d’organisation citoyenne qui permet à des individus de se réunir autour d’un projet commun. Que ce soit pour l’habitat, l’énergie, la mobilité, ou les services partagés, la coopérative représente un modèle alternatif de gouvernance, fondé sur la démocratie directe et l’implication des membres.

Définir le projet collectif

Toute coopérative commence par une envie partagée : vivre autrement, mutualiser des ressources, ou répondre à un besoin non satisfait. La première étape est donc de définir collectivement les objectifs du projet. Il peut s’agir d’un habitat participatif, d’un jardin partagé, d’une auto-école citoyenne, ou même d’un espace culturel autogéré.

Choisir le bon statut juridique

La coopérative peut prendre plusieurs formes juridiques en France, selon son objet et la volonté des membres :

• SCIC (Société Coopérative d’Intérêt Collectif) : idéale pour les projets mêlant habitants, usagers, partenaires publics et privés.
• SCOP (Société Coopérative de Production) : pertinente quand les membres sont aussi les travailleurs.
• Association loi 1901 : possible au démarrage, avant de basculer vers une structure coopérative plus formelle.

Mettre en place une gouvernance partagée

Contrairement à une entreprise classique, la coopérative repose sur le principe « une personne = une voix ». La gouvernance partagée est donc un pilier du projet. Cela implique :

• Des règles claires de prise de décision (par consentement, vote, sociocratie…)
• Des outils de communication interne (pads, newsletters, groupes de discussion)
• Des comités ou cercles thématiques pour favoriser l’implication de chacun

Financer le projet : miser sur le financement participatif

Le financement participatif (ou crowdfunding) est un levier très utile pour lancer une coopérative au debut. Il permet non seulement de récolter des fonds, mais aussi de créer une dynamique communautaire autour du projet.

Voici quelques plateformes adaptées aux projets citoyens :

• Zeste (par la Nef)
• HelloAsso (pour les associations)
• Miimosa (pour les projets agricoles et alimentaires)
• Lita.co (pour les investissements solidaires)

En complément, n’oubliez pas de mobiliser les aides publiques locales (subventions de collectivités, appels à projets régionaux), et les fonds d’épargne solidaire.

Se faire accompagner : ne pas rester seul

Des réseaux d’accompagnement existent partout en France pour aider à créer une coopérative :

• Les CAE (Coopératives d’Activités et d’Emploi)
• Les URSCOP et URSCIC (unions régionales des coopératives)
• Les tiers-lieux ou espaces de coworking engagés

Faire partie d’un réseau permet de bénéficier de conseils juridiques, de formations, et surtout de retours d’expérience. La création d’une coopérative est un acte collectif : l’entraide fait partie de l’ADN du projet.

L’innovation sociale n’est pas un concept figé : elle se construit au quotidien, dans la gestion du commun, la résolution des conflits, et l’ouverture aux autres.

Des exemples concrets de coopératives en France

De nombreuses coopératives d’habitants et d’usagers ont vu le jour en France, chacune portant des projets innovants et porteurs de sens. Voici quelques exemples inspirants :

La Coopérative des Économies Solidaires (Paris)

Cette coopérative regroupe des habitants et des entrepreneurs sociaux dans le quartier du 18e arrondissement de Paris. Elle a pour objectif de favoriser l’insertion professionnelle à travers la mise en place d’un tiers-lieu collaboratif où l’on trouve des services partagés : espace de coworking, ateliers de fabrication, formations, etc. Ce modèle hybride entre travail et logement permet de créer du lien social et de soutenir l’économie locale tout en étant un acteur du développement durable.

La Coopérative des Ailes (Lyon)

La Coopérative des Ailes est une initiative d’habitat participatif dans le quartier de la Croix-Rousse à Lyon. Ce projet réunit une vingtaine de familles et d’individus autour de la mise en place d’un logement mutualisé et solidaire. Ils ont conçu un bâtiment de manière collective, avec des espaces communs pour les loisirs, les jardins, et des pratiques de consommation partagée. Les membres ont choisi de se constituer en SCIC pour garantir une gestion transparente et une gouvernance partagée.

Les Jardins de Cocagne (France entière)

Ce réseau de jardins partagés permet aux habitants de se réunir autour de la production alimentaire locale et solidaire. La coopérative Les Jardins de Cocagne est un acteur majeur de l’agriculture urbaine, permettant de produire des légumes bio tout en créant des emplois d’insertion pour les personnes éloignées du marché du travail. C’est un parfait exemple de coopérative d’usagers où l’objectif est à la fois de nourrir les participants et de favoriser la justice sociale.

La Coopérative La Nef (Lyon)

Fondée en 1988, La Nef est une coopérative de financement participatif spécialisée dans les projets d’intérêt général. Elle finance des initiatives respectueuses de l’environnement, de la culture, et du développement durable. Elle se distingue par son modèle participatif où les sociétaires (ou coopérateurs) ont une voix dans les décisions de la coopérative. Cela permet aux membres de financer des projets citoyens tout en garantissant des pratiques transparentes et éthiques dans l’allocation des fonds.

La Maison des Canuts (Lyon)

Cette coopérative est un tiers-lieu qui accueille une diversité d’activités : ateliers de tissage, ateliers créatifs, résidences d’artistes, et événements culturels. Elle a été créée par des habitants du quartier des Canuts pour promouvoir une économie solidaire et développer une culture du faire ensemble. Chaque membre est impliqué dans la gestion et l’organisation des activités proposées, favorisant ainsi une gouvernance partagée qui reflète les valeurs de la coopérative.

Ces exemples montrent que la coopérative d’habitants ou d’usagers peut se décliner de multiples façons : pour l’habitat, l’agriculture, la culture, ou encore les services financiers. Chaque projet a sa propre identité, mais tous reposent sur des valeurs communes de solidarité, de démocratie et de durabilité. Ils prouvent qu’il est possible de repenser notre manière de vivre et de travailler ensemble, tout en favorisant l’implication active des citoyens.

Dans une coopérative d’habitants, on peut être locataire, mais avec un modèle de gestion et de gouvernance bien particulier.

Les membres d’une coopérative d’habitants : Locataires ou Associés ?

Dans une coopérative d’habitants, les membres peuvent être soit locataires, soit associés selon le modèle adopté. Cependant, une coopérative se distingue par son mode de gouvernance, ce qui signifie que même les locataires sont impliqués dans la gestion des décisions.

a. Le modèle locatif (Coopérative d’habitants locataires) :

• Dans ce modèle, les membres sont locataires de leur logement, mais au lieu de payer un loyer à un propriétaire privé ou une société immobilière classique, ils versent une somme sous forme de cotisation à la coopérative. Cette cotisation couvre non seulement l’usage du bien mais aussi les frais de fonctionnement de la coopérative (entretien des espaces communs, rénovation, gestion, etc.).
• Le prix de la cotisation locative est généralement inférieur à celui d’un loyer classique, car l’objectif n’est pas de maximiser les profits mais de rendre le logement accessible à tous. Le montant est déterminé de manière à couvrir les besoins financiers de la coopérative, incluant les frais d’entretien et les éventuelles réparations, tout en évitant les coûts excessifs.

b. Le modèle participatif et d’associés (Coopérative d’habitation participative) :

• Dans certains modèles, comme les SCIC (Société Coopérative d’Intérêt Collectif) ou SCOP (Société Coopérative et Participative), les membres sont associés de la coopérative et peuvent être locataires ou copropriétaires, mais dans tous les cas, ils partagent la gestion du bien.
• Chaque membre participe à la prise de décision de manière démocratique : un locataire devient aussi un acteur des choix liés à l’aménagement des espaces, à l’entretien, à l’organisation des services, etc.
• Ce modèle permet de renforcer l’autogestion et la gouvernance participative. Les décisions ne sont pas centralisées dans les mains d’un propriétaire ou d’un bailleur, mais sont prises collectivement par les membres.

Les avantages économiques d’une coopérative d’habitants :

a. Réduction des coûts grâce au financement participatif :

• Dans une coopérative d’habitants, le financement participatif est souvent au cœur du projet. Les membres contribuent financièrement pour l’achat ou la rénovation d’un bien immobilier. Cela peut se faire par l’apport de fonds propres, mais aussi grâce à des subventions publiques ou des prêts à taux avantageux pour soutenir l’habitat solidaire.
• L’idée est de mutualiser les ressources pour que le coût global du projet soit partagé équitablement entre les participants. Contrairement à un achat traditionnel, les individus n’ont pas à supporter seuls les coûts élevés de l’immobilier.
• Le modèle coopératif permet également de contourner certains frais bancaires ou de financement classiques, réduisant les intérêts payés sur des prêts individuels ou les frais administratifs.

b. Baisse des charges locatives :

• Une coopérative d’habitants permet de mutualiser les frais de gestion et d’entretien. Par exemple, plutôt que de devoir financer individuellement les réparations d’un immeuble, tous les membres participent à l’entretien des parties communes.
• Cela peut inclure des solutions collectives comme des jardins partagés, des espaces communautaires, des systèmes de recyclage, ou des énergies renouvelables (panneaux solaires, géothermie) qui permettent de réduire la facture énergétique.
• La gestion collective des ressources (eau, électricité, chauffage) peut aussi permettre de mieux maîtriser les coûts, à la fois pour la coopérative et pour chaque membre.

c. Loyer plus abordable :

• Ce modèle offre ainsi une stabilité des loyers, car ils ne sont pas soumis aux fluctuations du marché immobilier. Les augmentations de loyer sont décidées collectivement et doivent respecter les principes de solidarité et de transparence.

La rentabilité d’une coopérative d’habitants par rapport à l’achat traditionnel :

Coûts initiaux réduits :

• Les coûts d’achat d’un logement dans une coopérative peuvent être bien inférieurs à ceux d’un achat immobilier classique, notamment si le financement est participatif et soutenu par des prêts à taux préférentiels ou des subventions publiques.
• Dans une coopérative, les membres peuvent participer à l’achat d’un bien immobilier sans avoir à supporter la totalité des frais d’acquisition (comme les frais de notaire ou l’emprunt bancaire classique).

Maintenance partagée et pérennité économique :

• Le modèle coopératif permet une réduction des coûts de maintenance à long terme. Les membres d’une coopérative sont responsables de la gestion et de l’entretien du bien, et les frais sont mutualisés. De plus, l’organisation de ces tâches au sein de la coopérative permet une planification plus efficace et une meilleure anticipation des besoins de rénovation.
• En cas de besoin de réparations majeures, celles-ci sont souvent financées par un fonds de solidarité interne créé au sein de la coopérative, plutôt que de devoir faire appel à des crédits externes ou d’endosser des charges lourdes.

Flexibilité et stabilité financière :

• À long terme, une coopérative d’habitants peut offrir une stabilité économique qui n’est pas présente dans le modèle locatif traditionnel, où les loyers peuvent augmenter de manière imprévisible. En coopérative, les membres contrôlent directement l’évolution des cotisations, ce qui garantit une certaine tranquillité financière.

Une coopérative d’habitants peut effectivement constituer une alternative plus économique que l’achat traditionnel, surtout grâce à la mutualisation des ressources et au financement participatif. En outre, cette structure permet de limiter la spéculation immobilière et d’assurer une pérennité dans l’accessibilité des logements, tout en répondant aux enjeux de transition énergétique et de solidarité.

Estimation du coût pour un projet de 20 logements en coopérative d’habitants

Hypothèses de base

• Surface moyenne par logement : 50 m²
• Nombre total de logements : 20
• Surface totale : 1 000 m²

Coût de construction ou rénovation (moyennes estimées 2025) :

Ces prix incluent les normes RE2020, matériaux durables, et quelques espaces partagés (salle commune, buanderie, etc.).

Ajouts typiques d’une coopérative :

• Espaces communs : +5 à 10 % du coût
• Architectes participatifs : +5 %
• Frais juridiques / montage : ~40 000 à 70 000 €

Foncier (terrain ou bâtiment à rénover) :

• Banlieue parisienne : entre 400 et 800 €/m² de terrain
• Provence : entre 100 et 400 €/m²

Budget total estimé :

• Banlieue parisienne : 3 à 4 millions €
• Provence : 2,5 à 3,5 millions €

Soit environ 150 000 à 200 000 € par logement, à répartir entre les habitants (via apport, crédit collectif, ou loyer si SCIC en bail à construction).

Plan de financement simplifié pour un projet de 20 logements

Hypothèses :

• 20 logements de 50 m² en moyenne = 1 000 m² au total
• Banlieue parisienne : 3 à 4 millions €
• Provence : 2,5 à 3,5 millions €

Exemple de répartition des sources de financement :

Chaque habitant peut ainsi participer avec un apport initial raisonnable et s’impliquer activement dans la gouvernance et la gestion du lieu.

Statut juridique des habitants dans une coopérative

Dans une coopérative d’habitants, il existe plusieurs statuts juridiques possibles :

Coopérative en propriété collective (type SCIC ou société civile immobilière coopérative)

• Les habitants sont à la fois associés et occupants.
• Chacun détient des parts sociales, et jouit d’un droit d’usage sur un logement déterminé (≠ propriété individuelle).
• Le logement n’est pas revendable sur le marché, il reste dans le patrimoine collectif.
• En cas de départ, les parts sont rachetées à leur valeur nominale ou indexée (pas de spéculation).
• On est donc ni locataire classique, ni propriétaire individuel : on est co-usager à vie ou temporairement, selon les statuts.

SCIC avec bail d’habitation

• La coopérative peut posséder les logements et les louer à ses membres.
• Les membres sont locataires au sens du droit immobilier, mais participent aussi aux décisions de la SCIC.
• L’objectif est de garantir des loyers stables et maîtrisés dans le temps.

Bail réel solidaire (BRS)

• Variante de plus en plus utilisée, combinée à une SCIC.
• Le foncier appartient à un organisme de foncier solidaire (OFS).
• Les habitants achètent uniquement les murs, à prix encadré, et paient un loyer symbolique pour le terrain.
• Cela empêche toute spéculation et garantit la pérennité sociale du projet.

En résumé

Une mairie peut jouer un rôle clé!

Une mairie peut jouer un rôle clé dans la création ou le soutien d’une coopérative d’habitants ou d’usagers, à plusieurs niveaux : en tant que facilitateur, partenaire, financeur, ou même membre associé dans certains cas. Voici les différentes manières concrètes dont une collectivité locale peut s’impliquer :

Mettre à disposition du foncier ou des bâtiments

L’un des plus grands freins pour créer une coopérative d’habitants, c’est l’accès au foncier. La mairie peut intervenir en :

• Cédant un terrain ou un bâtiment à prix réduit ou symbolique, via une vente, bail emphytéotique ou mise à disposition temporaire (ex : tiers-lieu ou occupation transitoire).
• Réservant un lot dans une opération d’aménagement (ZAC, renouvellement urbain).
• Accompagnant l’accès au foncier via un organisme foncier solidaire (OFS), permettant de dissocier la propriété du sol de celle du bâti pour réduire les coûts.

➡️ Exemple : la mairie de Lille, via la Fabrique des quartiers, aide des coopératives à accéder à des bâtiments à réhabiliter dans des quartiers en mutation.

Financer ou cofinancer le projet

La mairie peut soutenir financièrement le projet à différentes étapes :

• Aides à l’amorçage : subventions pour études de faisabilité, assistance à maîtrise d’usage (AMU), animation.
• Subventions d’investissement : pour les travaux, l’achat de matériel ou la mise aux normes.
• Garanties d’emprunt : pour faciliter l’accès au crédit bancaire.
• Appels à projets : inclusion dans un programme municipal de transition, habitat participatif, économie sociale et solidaire, etc.

➡️ Exemple : la ville de Grenoble a mis en place un fonds dédié à l’habitat participatif, ouvert aux coopératives d’habitants.

Jouer un rôle d’accompagnement et de mise en réseau

• Mettre à disposition des services techniques (urbanisme, habitat, juridique).
• Faciliter les démarches administratives : permis de construire, autorisations, relations avec les services départementaux.
• Proposer un appui logistique : salles de réunion, médiation, communication.
• Mettre en lien les porteurs de projet avec des acteurs locaux : associations, bailleurs sociaux, financeurs solidaires, etc.

➡️ Exemple : la ville de Strasbourg a mis en place une plateforme municipale dédiée à l’habitat participatif, avec une cartographie, des ressources et des permanences.

Être membre ou partenaire de la coopérative

• Certaines coopératives (surtout les SCIC : Sociétés Coopératives d’Intérêt Collectif) permettent à la mairie de devenir associée, au même titre que les habitants, les usagers ou les partenaires.
• Cela donne à la collectivité un pouvoir de décision (souvent minoritaire) mais aussi un engagement direct dans la vie du projet.

➡️ Exemple : dans des projets de tiers-lieux ou de coopératives d’activités agricoles en zone urbaine, plusieurs mairies deviennent associées non lucratives, ce qui leur permet d’orienter le projet tout en laissant l’autonomie aux citoyens.

Utiliser la coopérative comme levier de politique publique

Les coopératives d’habitants ou d’usagers peuvent s’inscrire dans plusieurs priorités municipales :

• Transition écologique (éco-construction, énergie partagée…)
• Solidarité et mixité sociale
• Revitalisation des centres-villes ou quartiers prioritaires
• Démocratie participative et innovation sociale
• Soutien aux circuits courts et à l’économie locale

➡️ Une mairie peut ainsi intégrer une coopérative dans sa stratégie globale de territoire.

En résumé : 5 rôles possibles pour une mairie